L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) frappe les actifs immobiliers non affectés à une activité opérationnelle. La détention via une holding modifie les règles d'exonération - selon que la holding est animatrice ou passive, et selon les liens entre la holding et la société opérationnelle.
1. Résumé IFI
CGI 964 à 983
- ◈Biens imposables : actifs immobiliers non affectés à l'activité opérationnelle d'une société ou à l'activité professionnelle du propriétaire
- ◈Foyer fiscal imposable à partir de 1,3 M€ de patrimoine taxable au 1er janvier
- ◈Taux maximum : 1,5 %
- ◈Démembrement : taxation de l'usufruitier, sauf exceptions
2. Bien exclu de l'assiette IFI (CGI 965)
CGI 965, 2°
Est exclu de l'assiette de l'IFI l'immeuble :
- ◈Affecté à l'activité opérationnelle de la société qui le détient (inscription à l'actif de la société opérationnelle)
- ◈Détenu directement ou indirectement par la société opérationnelle, utilisé par cette société ou par une autre société opérationnelle du même groupe
Holding animatrice (CGI 965, 2°, b)
Si la holding animatrice contrôle la société opérationnelle (majorité des droits de vote ou pouvoir de décision), l'immeuble détenu par la holding est exclu de l'assiette IFI - même s'il est affecté à la filiale.
Holding passive. L'immeuble détenu par une holding passive n'est pas exclu de l'assiette IFI (même si affecté à la société opérationnelle). Il peut cependant être exonéré comme bien professionnel si les conditions CGI 975 sont remplies.
3. Bien exonéré - bien professionnel (CGI 975)
CGI 975
Est exonéré d'IFI (en tant que bien professionnel) l'immeuble affecté à l'activité principale du redevable, à hauteur de sa participation dans la société opérationnelle à l'IS. Conditions cumulatives :
1Fonction de direction - exercer à titre principal une fonction de direction (président, PDG, DG, gérant…)
2Rémunération normale - la rémunération représente plus de 50 % des revenus professionnels du foyer
3Seuil de détention - détenir au moins 25 % des droits de vote directement ou indirectement (un seul niveau d'interposition)
Interposition - holding passive
La détention via une holding passive est prise en compte (dans la limite d'un seul niveau d'interposition). Pas de rémunération exigée dans la holding passive.
4. Holding animatrice vs holding passive
Slides 1156-1157
Holding animatrice - contrôle de F
Immeuble affecté à H : exclu IFI (CGI 965)
Immeuble affecté à F contrôlée : exclu IFI (CGI 965)
Immeuble affecté à F non contrôlée : imposable IFI, sauf bien professionnel
Holding passive
Immeuble affecté à F : pas d'exclusion CGI 965. Exonération possible CGI 975 si ≥ 25 % droits de vote, direction rémunérée, rémunération > 50 % des revenus professionnels.
A détient 50 % de H passive qui détient 95 % de F opérationnelle → participation indirecte de A dans F = 47,5 % ≥ 25 % → exonération CGI 975 pour la participation dans F.
Questions fréquentes
L'immeuble détenu par ma SCI et loué à ma société opérationnelle est-il exonéré d'IFI ?
Cela dépend de la structure. Si l'immeuble est loué à la société opérationnelle dans laquelle vous exercez votre activité principale (direction rémunérée, ≥ 25 % des droits de vote, rémunération > 50 % des revenus professionnels), l'immeuble est exonéré d'IFI comme bien professionnel (CGI 975) à hauteur de votre participation dans la société opérationnelle. Si vous n'exercez pas dans la société opérationnelle, il n'y a pas d'exonération possible - l'immeuble est dans l'assiette IFI.
La holding animatrice permet-elle d'exonérer tous les immeubles du groupe de l'IFI ?
En grande partie oui - si la holding animatrice contrôle les filiales (majorité des droits de vote ou pouvoir de décision), les immeubles affectés à la holding ou aux filiales contrôlées sont exclus de l'assiette IFI (CGI 965). En revanche, les immeubles affectés à des filiales non contrôlées par la holding animatrice restent dans l'assiette IFI, sauf s'ils constituent des biens professionnels (CGI 975).
Dois-je nécessairement être rémunéré dans la holding pour que l'immeuble soit exonéré d'IFI ?
Non - si l'immeuble est détenu par une SCI et loué à la société opérationnelle, la rémunération dans la holding n'est pas requise pour l'exonération CGI 975 (bien professionnel). La condition porte sur la société opérationnelle : vous devez y exercer une fonction de direction à titre principal, y être rémunéré normalement (> 50 % des revenus professionnels), et détenir directement ou indirectement au moins 25 % des droits de vote (un seul niveau d'interposition).