La détention de l'immobilier d'entreprise via une holding ou une société civile IR offre des avantages fiscaux significatifs : déduction des amortissements, IS réduit, exonération après 30 ans de détention. Mais le schéma doit répondre à des motivations économiques réelles pour éviter l'abus de droit.
1. Schéma de base
Slides 1372-1385 · CGI 238 bis K
La société civile à l'IR est détenue :
- ≥ 5 % par une société à l'IS (holding)
- ≤ 95 % par des personnes physiques
Avantages (CGI 238 bis K)
- La SC IR déduit les amortissements selon les règles IS
- H déduit de son résultat le loyer versé à F (SC IR) et ajoute le résultat de F (IS)
- Dividendes distribués par F non imposables (bénéfices déjà imposés)
- Pendant 30 ans : pas de revenus fonciers, IS réduit par amortissements
- Après 30 ans : résultat revient aux associés PP → PV immobilière des particuliers (exonération totale à 30 ans)
Intérêt supplémentaire - financement
- La participation de la holding (même є %) permet d'obtenir un crédit professionnel (taux d'effort non limité à 30-35 %)
- La holding se porte caution - ouvre l'accès à des montants de financement plus élevés
2. Abus de droit - risques et précautions
Slides 1386-1396 · CADF 2015 et 2016
Risque d'abus de droit
- SC fictive, dépourvue de substance économique, créée à seule fin de bénéficier du 238 bis K (CADF, 29 janv. 2015)
- Simulation : pas de comptabilité, pas de réunion des organes sociaux, comptes bancaires confondus
- But principalement fiscal sans motivation économique
Pas d'abus de droit
- SC non dépourvue de toute substance économique, répondant à des préoccupations familiales et patrimoniales (CADF, 23 juin 2016)
- Option pour l'IS n'est pas en elle-même un abus de droit
- Schéma inscrit dans une organisation d'ensemble motivée (CE, 19 juin 2020, n° 418452)
Approche recommandée. Partir des objectifs économiques et patrimoniaux (développement, transmission, financement). Inscrire le schéma dans un projet d'ensemble. Expliquer par écrit et enregistrer la stratégie. Ne jamais partir de l'économie fiscale pour construire le schéma - c'est le chemin vers l'abus de droit.
3. Avances de la holding à la SC IR - précautions
Slides 1397-1409
- Risque de taxation en dividende - si la holding IS fait une avance (non formalisée) à la SC IR dont un associé bénéficie : requalification en revenu distribué (CAA Versailles, 23 oct. 2007)
- Solution 1 : contrat de prêt - rédigé et enregistré avant la remise des fonds, avec intérêts au taux de marché
- Solution 2 : caution bancaire - la SC emprunte directement à la banque, la holding IS se porte caution
- Holding civile IS - avantage : pas de risque d'abus de biens sociaux (réservé aux sociétés commerciales) ; prêts à associés librement autorisés si prévus aux statuts
Questions fréquentes
La SC IR détenant un immeuble d'entreprise peut-elle amortir l'immeuble ?
Oui - si elle est détenue par une société IS (même minoritairement). La part du bénéfice correspondant aux droits détenus par la société IS est déterminée selon les règles IS, ce qui inclut la déduction des amortissements (CGI 238 bis K). La SC IR elle-même n'est pas soumise à l'IS - mais la partie de son résultat revenant à l'associé IS suit les règles IS. Pendant 30 ans, l'amortissement réduit le résultat imposable à l'IS, puis à l'expiration, l'immeuble est vendu avec le régime de PV des particuliers (exonération progressive jusqu'à 100 % à 30 ans).
La présence de la holding dans la SC permet-elle d'obtenir un crédit immobilier dans de meilleures conditions ?
Oui - c'est l'un des avantages pratiques souvent négligés. En l'absence de holding, la banque applique les règles prudentielles des particuliers (taux d'effort limité à 30-35 % selon les recommandations périodiques du HCSF). Avec une holding IS au capital de la SC (même une participation symbolique), la banque accorde un crédit professionnel, soumis à des règles d'octroi moins restrictives. La holding peut aussi se porter caution pour améliorer les garanties offertes à la banque.